Derfor skal du kende reglerne
Danmark har i de seneste år indført klarere regler for korttidsudlejning af boliger. For udlejere er det afgørende at forstå forskellen mellem ferieudlejning og erhvervsudlejning, fordi reglerne og skatteforholdene er væsentligt forskellige. Overtræder du reglerne, risikerer du bøder og i værste fald krav om tilbagebetaling af lejeindkomst.
Denne artikel giver dig et overblik over de vigtigste regler, så du kan træffe informerede beslutninger om din udlejningsstrategi.
70-dages reglen for korttidsudlejning
Den mest kendte regel for korttidsudlejning i Danmark er den såkaldte 70-dages regel. Den gælder specifikt for udlejning af hele din helårsbolig til turister og feriegæster via platforme som Airbnb, Booking.com og lignende.
Reglen siger, at du må udleje din bolig i op til 70 døgn pr. kalenderår. Kommunalbestyrelsen kan dog hæve grænsen til 100 døgn, hvis du indberetter dine udlejninger via en godkendt platform, der automatisk rapporterer til Skattestyrelsen.
Det er vigtigt at forstå, at 70-dages reglen gælder for ferieudlejning af din primære bolig. Hvis du udlejer til erhvervskunder på længere kontrakter, falder udlejningen typisk uden for denne regel — men så gælder andre regler i stedet.
Skattefrit beløb og beskatning
Som udlejer i Danmark har du ret til et skattefrit bundfradrag på dine udlejningsindtjægter. For hele boliger udlejet via en indberetningspligtig platform ligger bundfradraget på 30.300 kr. pr. år (2026-satser). Fradraget dækker alle udgifter, så du behøver ikke at dokumentere faktiske omkostninger.
Hvis dine indtægter overstiger bundfradraget, beskattes 60% af beløbet over fradraget som personlig indkomst. Alternativt kan du vælge regnskabsmæssig metode, hvor du fratrækker faktiske udgifter, men dette kræver grundig dokumentation.
Udlejer du ikke via en godkendt platform, er bundfradraget lavere. Det betaler sig derfor at anvende platforme, der automatisk indberetter til Skattestyrelsen, eller at arbejde med en professionel aktør som Rentaborg, der håndterer den administrative del.
Erhvervsudlejning vs. ferieudlejning
Forskellen mellem erhvervsudlejning og ferieudlejning er central for at forstå din juridiske position som udlejer:
Ferieudlejning
Ferieudlejning dækker udlejning til turister og private gæster, typisk for korte ophold på få dage til et par uger. Her gælder 70-dages reglen, og udlejningen skal ske fra din helårsbolig. Du må ikke drive det som erhvervsvirksomhed uden at skifte boligens status.
Erhvervsudlejning
Erhvervsudlejning indebærer udlejning til virksomheder, der booker boligen til deres medarbejdere. Lejeperioden er typisk 1-12 måneder, og lejeaftalen indgås med virksomheden som lejer. Denne form for udlejning er ikke underlagt 70-dages reglen, men lejelovens almindelige bestemmelser gælder.
For mange udlejere er erhvervsudlejning en mere attraktiv model, fordi den giver længere og mere stabile lejeperioder uden de begrænsninger, der følger med korttidsudlejning. Læs mere om erhvervsudlejning via Rentaborg.
Ejerforeningsregler
Selv hvis lovgivningen tillader udlejning, kan din ejerforening have vedtaget regler, der begrænser eller forbyder korttidsudlejning. Mange ejerforeninger i København og andre større byer har de seneste år skærpet deres regler som reaktion på Airbnb-boomets påvirkning af beboermiljøet.
Typiske ejerforeningsregler inkluderer:
- Forbud mod korttidsudlejning — visse foreninger forbyder helt udlejning under 30 dage.
- Krav om bestyrelsens godkendelse — du skal have skriftlig tilladelse før udlejning.
- Begrænsning af antal dage — nogle foreninger sætter en lavere grænse end lovens 70 dage.
- Krav om nøgle-håndtering — regler for hvordan gæster får adgang til ejendommen.
Før du begynder at udleje, bør du læse din ejerforenings vedtægter grundigt og eventuelt konsultere bestyrelsen. Overtrædelse af ejerforeningens regler kan føre til påbud, bøder og i yderste konsekvens krav om salg af lejligheden.
Andelshavere og lejere — særlige regler
Hvis du bor i en andelsbolig, gælder strengere regler. De fleste andelsboligforeninger forbyder korttidsudlejning helt, og du må typisk kun fremleje med bestyrelsens godkendelse og kun i forbindelse med midlertidig fravær (rejse, studie, arbejde i udlandet).
Lejere i almene boliger og private lejeboliger må som udgangspunkt ikke korttidsudleje uden udlejers samtykke. Ulovlig fremleje kan føre til opsigelse af lejekontrakten.
Praktiske råd til udlejere
Uanset om du vælger ferieudlejning eller erhvervsudlejning, er der nogle grundlæggende ting, du bør have styr på:
- Dokumentation — gem alle lejeaftaler, kvitteringer og korrespondance.
- Forsikring — tjek at din boligforsikring dækker udlejning. Mange standardpolicer gør det ikke.
- Skatteindberetning — indberet alle indtægter, også selvom de er under bundfradraget.
- Professionel partner — overvej at samarbejde med en aktør som Rentaborg, der kender reglerne og håndterer det administrative.
