Vad gäller när du hyr ut till företag?
Att hyra ut sin bostad till ett företag skiljer sig på flera sätt från privatuthyrning. Reglerna för beskattning är i grunden desamma – inkomsten ska deklareras – men det finns viktiga nyanser kring avdrag, momshantering och hur hyresavtalet är strukturerat.
Den här guiden går igenom det du behöver veta som fastighetsägare i Sverige: vad som beskattas, vilka avdrag du får göra, och hur du undviker vanliga fallgropar.
Hur beskattas hyresinkomster?
Privatperson som hyr ut
Hyr du ut en privatägd bostad – oavsett om hyresgästen är en privatperson eller ett företag – beskattas inkomsten i inkomstslaget kapital med 30 procent. Du har rätt till ett schablonavdrag på 40 000 kronor per år och bostad. Utöver det får du dra av 20 procent av hyresintäkten.
Exempel: Om du tar in 120 000 kronor per år i hyra räknar du ut avdraget så här:
- 20 % av 120 000 kr = 24 000 kr
- Schablonavdrag: 40 000 kr
- Totalt avdrag: 64 000 kr
- Beskattningsbar inkomst: 56 000 kr
- Skatt (30 %): 16 800 kr
Notera att avdragen inte kan överstiga hyresintäkten. Du kan alltså inte redovisa ett underskott i kapital på detta sätt.
Juridisk person eller näringsfastighet
Äger du fastigheten via ett bolag eller klassas den som näringsfastighet gäller andra regler. Inkomsten beskattas då i inkomstslaget näringsverksamhet, och du kan göra avdrag för faktiska kostnader: räntor, underhåll, avskrivningar och förvaltningskostnader. Det kan vara skattemässigt fördelaktigt, men ställer också krav på bokföring och eventuellt revisorshantering.
Moms vid uthyrning till företag
Utgångspunkten: momsfritt
Uthyrning av bostad är som huvudregel undantagen från moms enligt mervärdesskattelagen. Det gäller även när hyresgästen är ett företag. Du ska alltså normalt sett inte lägga på moms på hyran.
Frivillig skattskyldighet
Det finns ett undantag: om du hyr ut lokal – inte bostad – för stadigvarande användning i momspliktig verksamhet kan du ansöka om frivillig skattskyldighet hos Skatteverket. Det innebär att du tar ut moms på hyran men också får lyfta ingående moms på kostnader kopplade till fastigheten.
För bostadsuthyrning, vilket är det vanligaste i företagsboende-sammanhang, är frivillig skattskyldighet inte tillgänglig. Hyran förblir momsfri.
Vad räknas som avdragsgill kostnad?
Oavsett om du äger fastigheten privat eller via bolag kan du dra av kostnader som är direkt kopplade till uthyrningen. Vanliga avdragsgilla poster:
- Reparationer och underhåll som uppstår under hyresperioden
- Försäkringskostnader proportionellt mot uthyrningsperioden
- Hyresförluster om hyresgästen inte betalar
- Avgifter till bostadsrättsförening (proportionellt)
- Administrativa kostnader för att förvalta uthyrningen
Spara alltid kvitton och fakturor. Skatteverket kan begära underlag, och utan dokumentation riskerar du att avdragen underkänns.
Deklaration: så redovisar du hyresinkomster
Privatperson
Hyresinkomster från bostadsuthyrning deklareras på bilaga K5 (bostadsrätt) eller K6 (privatbostad i övrigt). Skatteverket räknar automatiskt ut avdragen om du fyller i rätt uppgifter. Inkomsten läggs till övriga kapitalinkomster och beskattas med 30 procent.
Bolag
Äger du fastigheten via ett aktiebolag ingår hyresinkomsten i bolagets rörelseresultat och beskattas med bolagsskatt (20,6 procent från och med 2021). Kostnaderna dras av i bokföringen.
Varför företagsuthyrning kan vara skattemässigt fördelaktigt
Jämfört med korttidsuthyrning till privatpersoner ger företagsuthyrning ofta mer förutsägbara inkomster under längre perioder. Det förenklar deklarationsarbetet eftersom du slipper hantera många kortare kontrakt och varierande belopp.
Dessutom är risken för hyresskulder lägre när hyresgästen är ett solvens-kontrollerat företag. Det påverkar inte skatten direkt, men det minskar risken att du behöver redovisa hyresförluster.
En annan fördel är att hyresavtalet ofta är tydligt strukturerat via en plattform eller byrå. Läs mer om hur skatt vid uthyrning till företag fungerar i praktiken när avtalet hanteras på ett strukturerat sätt.
Vanliga misstag att undvika
Att blanda ihop hyresgäst och nyttjare. När ett företag hyr en bostad är det ofta en anställd som faktiskt bor där. Avtalet gäller med företaget, men nyttjaren är en privatperson. Det påverkar inte beskattningen hos dig som uthyrare, men det är viktigt att avtalet är tydligt.
Att glömma deklarera kortare perioder. Alla hyresinkomster ska deklareras, oavsett hur kort perioden är. Det spelar ingen roll om hyresgästen var där i tre veckor eller tio månader.
Att inte dokumentera avdragsgilla kostnader. Utan underlag faller avdragen. Ha en strukturerad mapp – fysisk eller digital – för alla utgifter kopplade till uthyrningen.
Rentaborg och fastighetsägare: en strukturerad process
Hyr du ut via Rentaborg hanteras avtalsstrukturen professionellt. Du som fastighetsägare slipper ta fram egna kontraktsmallar och behöver inte navigera gränslandet mellan privatuthyrning och kommersiell uthyrning på egen hand.
Vi erbjuder korttidsuthyrning för företag med tydliga villkor som underlättar din deklaration och minskar administrationen. Om du ännu inte samarbetar med oss är det enkelt att komma igång – registrera din bostad hos Rentaborg och vi tar hand om matchningen mot kvalificerade företagskunder.
Letar du efter företagsboende i Sverige? Kontakta Rentaborg för ett skräddarsytt förslag.
