Senaste inlägg
Redo att hyra via Rentaborg?
Skatt vid uthyrning av bostad – detta gäller
- November 12, 2024
- Oberoende inlägg
- Blogg
Att hyra ut sin bostad är ett populärt sätt att få en extra inkomst. Många undrar dock vad som egentligen gäller kring skatt och deklaration när man hyr ut i andra hand. I denna artikel reder vi ut de viktigaste reglerna. Du får veta när du behöver deklarera hyresinkomster, vilka avdrag som är tillåtna enligt Skatteverket, hur skatten beräknas på överskottet och vad som gäller vid korttidsuthyrning (t.ex. via Airbnb). Vi jämför också kort med att hyra ut via bolag.
När måste man deklarera hyresinkomster?
Som privatperson behöver du deklarera inkomster från att hyra ut din bostad i din vanliga inkomstdeklaration enligt Skatteverkets regler för uthyrning. Tack vare generösa avdrag behöver du i praktiken bara betala skatt om du tjänar mer än 40 000 kronor per år på uthyrningen av en bostad. Det innebär att upp till 40 000 kr av hyresintäkterna är skattefria per år (per bostad). Om du totalt får in mindre än så under året behöver du alltså inte betala någon skatt på den inkomsten.
Tjänar du mer än 40 000 kr på att hyra ut under ett år ska överskjutande del beskattas. Du tar då upp hyran (och gör avdrag, se nedan) som inkomst av kapital i deklarationen. Skatten blir aktuell först på den del av inkomsten som överstiger avdragen. Kom ihåg att schablonavdraget på 40 000 kr gäller per bostad och år – om du exempelvis hyr ut två olika bostäder kan du få 40 000 kr i avdrag för varje bostad. (Är ni flera delägare till bostaden måste ni däremot dela på avdraget för den bostaden.)
Vilka avdrag får man göra?
När du hyr ut din privatbostad får du inte dra av faktiska kostnader för uthyrningen (såsom el eller försäkring) separat. Istället har Skatteverket infört två typer av avdrag som alla uthyrare får göra innan skatten beräknas:
Schablonavdrag – 40 000 kr: Varje år får du dra av ett fast belopp på 40 000 kronor per bostad. Detta avdrag gäller oavsett bostadstyp och är tänkt att täcka dina kostnader för uthyrningen (exempelvis extra driftkostnader för el, vatten, försäkring, möblering och slitage). Du får bara utnyttja schablonavdraget för de månader under året som du faktiskt ägt (eller hyrt) bostaden.
Ytterligare avdrag beroende på bostadstyp: Utöver schablonavdraget får du göra ett av följande avdrag beroende på vilken typ av bostad du hyr ut:
Villa/småhus eller ägarlägenhet: Avdrag med 20% av hyresintäkten. Detta innebär att för småhus är de första ca 50 000 kronorna i hyra skattefria (40 000 + 20% av 50 000 = 50 000 kr).
Bostadsrätt: Avdrag för den del av månadsavgiften till bostadsrättsföreningen som avser den uthyrda perioden (t.ex. om du hyr ut halva året får du dra av sex månaders avgift, dock högst upp till hyresbeloppet).
Hyresrätt: Avdrag för den del av den hyra du själv betalar till hyresvärden som avser den uthyrda tiden.
Observera att du aldrig kan göra avdrag som överstiger själva hyresintäkten. Om du till exempel bara hyr ut en kort period med låg inkomst kan avdragen som mest reducera inkomsten till 0 kr (ingen skatt), men inte ge underskott.
Rentaborg gjorde uthyrningen enkel och trygg. Jag fick hjälp med både hyresavtal och skattefrågor, och kunde känna mig säker genom hela processen.
Anna S
Villaägare i Skåne
Så beräknas skatten på överskottet
Efter att du dragit av schablonbeloppet och eventuella övriga avdrag återstår ditt överskott (den del av hyresintäkten som är skattepliktig). Detta överskott beskattas som inkomst av kapital med 30% skatt. Skatten betalas i samband med din vanliga deklaration.
Hur mycket blir då skatten i praktiken? Låt oss ta ett exempel: Du hyr ut din sommarstuga (småhus) och får totalt 60 000 kr i hyra under året. Du får då först dra av schablonbeloppet 40 000 kr. Därefter får du även dra av 20% av hyresintäkten (20% av 60 000 kr = 12 000 kr). Kvar blir ett överskott på 8 000 kr som ska beskattas. 30% skatt på 8 000 kr blir 2 400 kr att betala i skatt. Hade hyresintäkten istället varit 50 000 kr (eller lägre) skulle överskottet blivit 0 kr efter avdragen (40 000 + 10 000), och du hade inte behövt betala någon skatt alls på uthyrningen.
Korttidsuthyrning via Airbnb och liknande
Reglerna för skatt gäller i princip likadant för korttidsuthyrning via exempelvis Airbnb, Booking.com eller liknande plattformar. Alla inkomster från uthyrningen under året räknas samman. Det spelar alltså ingen roll om du hyr ut din lägenhet en månad till en fast hyresgäst eller många korta perioder till turister – hyresintäkterna läggs ihop och avdragen (40 000 kr och eventuella procent-/avgiftsavdrag) görs på totalen per år. Du behöver själv se till att deklarera intäkterna; förmedlingsplattformar drar inte av skatt automatiskt.
Ett tips är att hålla koll på hur mycket du får in via t.ex. Airbnb under året. Många korta uthyrningar kan tillsammans överstiga 40 000 kronors-gränsen snabbare än man kanske tror. Skatteverket påpekar också att om uthyrningen sker väldigt regelbundet och på ett sätt som liknar hotellverksamhet (t.ex. om du erbjuder hotell-liknande tjänster som städning, frukost eller hyr ut möblerat mycket korta perioder), då kan du behöva betala moms på uthyrningen. Moms vid privat uthyrning blir aktuellt endast i undantagsfall – för de allra flesta som hyr ut sin bostad tillfälligt är det bara vanlig inkomstskatt som gäller.
Att hyra ut som privatperson vs via företag
Fokuset här ligger på uthyrning som privatperson, där bostaden räknas som privatbostad. Om du istället skulle hyra ut din bostad via ett företag eller om din uthyrning betraktas som näringsverksamhet, gäller helt andra regler. Till exempel får man inte använda schablonavdraget 40 000 kr när uthyrningen sker i bolagsform. Inkomsterna beskattas då som företagsinkomst – i ett aktiebolag betalar man bolagsskatt på vinsten (f.n. omkring 20-22%), eller så beskattas det som inkomst av näringsverksamhet för en enskild firma (med andra skattesatser och eventuella egenavgifter). Kort sagt blir skatten och regelverket annorlunda om du hyr ut genom ett bolag, och de generösa avdrag som privatpersoner får utnyttja gäller inte.
Sammanfattning och tips
Att hyra ut sin bostad kan ge välkomna extra inkomster, och tack vare schablonavdraget är upp till 40 000 kr skattefritt varje år. På belopp över det tillkommer 30% skatt på överskottet efter avdrag. Genom att känna till reglerna och planera sin uthyrning kan man undvika överraskningar i deklarationen. Det är också viktigt att känna till riskerna med besittningsrätt vid uthyrning, särskilt för den som hyr ut under längre perioder. Kom ihåg att alltid deklarera hyresinkomster som ska beskattas – då får du samtidigt tillgodoräkna dig de avdrag du har rätt till.
Behöver du hjälp på vägen? Rentaborg hjälper fastighetsägare att hyra ut tryggt och korrekt. Vi ser till att hela uthyrningsprocessen sköts professionellt – från att hitta pålitliga hyresgäster till att upprätta säkra avtal och hantera frågor kring skatt och deklaration. På så vis kan du som uthyrare känna dig lugn och fokusera på intäkterna, medan vi tar hand om det praktiska.